전세보증금은 단순히 통장에 들어 있는 돈이 아닙니다.
누군가에게는 수년간 모은 월급이고, 누군가에게는 아이들과 살아갈 다음 집의 보증금입니다.
40대 아빠인 코가이도 주거 문제를 다룰 때면 자연스럽게 가족부터 떠올리게 됩니다. 두 아이와 함께 살아가는 입장에서 집은 단순한 부동산이 아니라 가족의 일상이 이어지는 공간이기 때문입니다.
그런데 전세사기로 보증금을 돌려받지 못했다면 어떨까요?
이사를 해야 하는데 다음 집을 구할 돈이 부족하고, 경매가 끝나도 보증금 일부밖에 돌려받지 못한다면 생활 전체가 흔들릴 수 있습니다.
이런 피해를 줄이기 위한 새로운 제도가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
바로 전세사기 피해 보증금 최소보장제입니다.
국토교통부가 발표한 내용을 살펴보면 보증금의 3분의 1을 무조건 현금으로 지급하는 방식은 아닙니다. 이미 회복한 금액을 계산하고 부족한 부분을 지원하는 구조입니다.
이번 글에서는 실제 지원금 계산부터 신청 시기, 제출서류, 경매가 끝나지 않은 피해자의 지원방법까지 정리했습니다.
💡 핵심 요약
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자의 보증금 회복액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 지원하는 최소보장제가 시행됩니다. 신탁사기 등 일부 피해자는 선지급·후정산 방식도 이용할 수 있습니다.
목차
1. 전세사기 보증금 3분의 1 지원, 무엇이 바뀌나?
2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 개정안이 의결됐습니다.
개정 제도는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
핵심은 경매나 공매를 통해 보증금을 일부 돌려받았더라도 회복액이 원래 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 지원한다는 것입니다.
이를 '최소보장제'라고 합니다.
여기서 가장 중요한 점은 보증금의 3분의 1을 추가로 지급하는 것이 아니라는 사실입니다.
기존에 회복한 금액을 합산해 최소보장금과 비교합니다.
지원금 계산의 기본 구조
최소보장금 = 원래 임차보증금 ÷ 3
최소지원금 = 최소보장금 − 기존 피해회복금액
기존 피해회복금액에는 경매 배당금, 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등이 포함됩니다.
따라서 이미 받은 지원이나 회수금액이 있다면 이를 빠뜨리지 않고 계산해야 합니다.
2. 보증금 1억·1억 5천만 원이면 얼마 받을까?
지원금 계산은 구체적인 사례로 보면 이해하기 쉽습니다.
국토교통부 공식 사례
보증금이 1억 5,000만 원인 피해자가 있다고 가정하겠습니다.
경매 배당금으로 2,000만 원, 경매차익으로 1,000만 원을 회복했고 다른 회복금액은 없다고 가정한 사례입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 원래 보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장금 | 5,000만 원 |
| 경매 배당금 | 2,000만 원 |
| 경매차익 | 1,000만 원 |
| 추가 최소지원금 | 2,000만 원 |
계산은 다음과 같습니다.
1억 5,000만 원 ÷ 3 = 5,000만 원
5,000만 원 − 2,000만 원 − 1,000만 원 = 2,000만 원
이 사례에서는 기존 회복금액 3,000만 원에 최소지원금 2,000만 원을 더해 총 5,000만 원을 회복하게 됩니다.
다른 보증금도 계산해 보면?
아래는 계산 구조를 이해하기 위한 가상 사례입니다. 다른 회복금이나 차감액이 없다는 가정입니다.
| 보증금 | 이미 회복 | 추가 지원 예시 |
|---|---|---|
| 9,000만 원 | 1,000만 원 | 2,000만 원 |
| 1억 2,000만 원 | 2,000만 원 | 2,000만 원 |
| 1억 8,000만 원 | 4,000만 원 | 2,000만 원 |
세 사례 모두 부족분이 2,000만 원이지만 실제 지급액은 피해자 인정 여부와 기존 회복금액, 지원 내역 등에 따라 달라집니다.
👀 코가이가 확인한 핵심
처음 제목만 보면 보증금의 3분의 1을 새로 지급한다고 이해하기 쉽습니다. 하지만 국토교통부 계산 사례에서 중요한 것은 이미 회복한 금액입니다. 지원금을 알아볼 때는 보증금 총액뿐 아니라 배당금과 기존 지원액을 함께 확인해야 합니다.
3. 최소지원금과 선지급금은 무엇이 다를까?
이번 개정에서는 최소보장제와 함께 '선지급·후정산' 제도도 도입됩니다.
두 제도는 지급 시점과 적용 상황이 다릅니다.
① 최소지원금
경매나 공매 등 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 기존 회복액이 최소보장금에 미치지 못하면 부족분을 지원하는 방식입니다.
피해주택을 LH가 매입하는 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후 신청할 수 있습니다.
② 선지급금
신탁사기 등 무권계약 피해자처럼 권리관계 때문에 피해회복이 어려운 경우를 위한 제도입니다.
경매나 공매 등이 종료되기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 추가로 회수된 금액 등을 고려해 정산합니다.
선지급금은 모든 피해자가 경매 전에 신청할 수 있는 일반적인 지원금과는 구분해야 합니다.
4. 전세사기 최소지원금 신청방법과 필요서류
최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.
신청 시기는 지원 유형에 따라 다릅니다.
언제 신청할 수 있을까?
최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 밖의 경우 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있습니다.
선지급금은 피해주택의 LH 매입 또는 처분 절차가 완료되기 전까지 신청할 수 있습니다.
신청 시 준비할 서류
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
위 서류는 국토교통부가 발표한 신청 관련 주요 서류입니다. 실제 신청에서는 지원 유형과 피해회복 상황에 맞춰 제출서류를 확인해야 합니다.
신청 후 언제 결정될까?
LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다.
필요한 경우 30일 이내 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
여기서 90일은 심사와 결정 통지의 기한입니다. 신청 후 반드시 90일 안에 돈이 입금된다는 의미는 아닙니다.
5. 경매가 끝났거나 지원금에 이의가 있다면?
경매가 이미 끝난 피해자
먼저 피해주택의 처분 완료 여부와 기존 피해회복액을 확인해야 합니다.
경매가 끝났다는 사실만으로 지원금이 자동 지급되는 것은 아닙니다. 피해자 결정 여부, 신청 시점, 회복금액 등을 함께 확인해야 합니다.
지급금액이 예상과 다른 경우
LH의 지급결정이나 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
따라서 결정 통지서를 받았다면 지급액의 산정내역과 이의신청 기한을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면?
지원금을 받은 이후 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 이를 신고하고 정산해야 합니다.
정해진 기간 내 반납하지 않는 등의 위반에 대해서는 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
✅ 코가이 체크포인트
지원금 신청을 준비한다면 세 가지부터 확인하세요. 첫째, 전세사기피해자 결정 여부. 둘째, 경매·공매 진행 상태. 셋째, 지금까지 회복한 보증금과 지원금 내역입니다. 이 세 가지를 먼저 정리하면 어떤 지원 절차를 확인해야 하는지 판단하기 쉬워집니다.
6. 전세사기 보증금 지원 자주 묻는 질문
Q. 전세사기 피해자라면 보증금의 3분의 1을 무조건 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 기존에 회복한 금액 등을 반영해 최소보장금에 부족한 금액을 계산합니다. 법에 따른 지원 대상과 요건도 충족해야 합니다.
Q. 2026년 11월 13일부터 바로 신청할 수 있나요?
A. 제도 시행일은 11월 13일입니다. 다만 실제 신청 가능 시점은 최소지원금과 선지급금의 유형, 피해주택 처분 상태에 따라 달라집니다.
Q. 경매가 끝나지 않았어도 지원받을 수 있나요?
A. 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대한 선지급·후정산 제도가 마련됐습니다. 해당 제도 대상인지 확인해야 합니다.
Q. 보증금이 1억 5,000만 원이면 정부가 5,000만 원을 추가 지급하나요?
A. 아닙니다. 5,000만 원은 최소보장 기준금액입니다. 기존 회복금액과 차감액을 반영해 추가지원금을 계산합니다.
Q. 지원금 심사는 얼마나 걸리나요?
A. LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하며, 한 차례 30일 이내로 연장할 수 있습니다.
Q. 지급결정에 동의하지 않으면 어떻게 하나요?
A. 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
마무리｜3분의 1이라는 숫자보다 중요한 것
전세사기 피해자에게 보증금은 단순한 금전적 손실 이상의 의미를 가집니다.
다음 집으로 이사할 자금이 부족해지고, 가족의 생활계획까지 바뀔 수 있기 때문입니다.
2026년 11월 13일부터 시행되는 최소보장제는 보증금 회복액이 일정 수준에 미치지 못할 때 부족분을 지원하는 제도입니다.
지원을 준비한다면 피해자 결정문, 경매 진행 상태, 기존 회복금액을 먼저 확인하세요.
이후 본인의 상황에 맞는 신청 시기와 제출서류를 LH에 확인하는 것이 다음 단계입니다.
💬 코가이 한마디
이번 제도를 정리하면서 가장 중요하게 본 부분은 '3분의 1'이라는 숫자보다 실제로 얼마를 회복할 수 있느냐였습니다. 같은 보증금이라도 이미 돌려받은 금액과 경매 진행 상태에 따라 지원금과 신청 시점이 달라집니다. 피해자에게 필요한 것은 제도 이름보다 내 상황에 적용되는 구체적인 계산과 신청 절차라고 생각합니다.
공식자료 확인 : 국토교통부 전세사기 피해 보증금 최소보장제 발표 원문
참고자료
국토교통부, 「전세사기특별법 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」, 2026년 10월 6일
대한민국 정책브리핑, 「전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장…11월 13일 시행」, 2026년 10월 6일
※ 본문은 2026년 10월 10일 기준 공식 발표자료를 바탕으로 작성했습니다. 실제 지원 대상, 지급금액, 신청 절차는 관련 법령과 LH의 신청 안내를 기준으로 확인하시기 바랍니다.
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